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                      房地產已變,萬科對樓市的幾大判斷!

                      作者:wj 來源:本站 發表時間:2019-4-9 17:38:08 查看:
                      趨勢變了,萬科對樓市走向作出判斷。
                                  
                      前兩天,萬科公布了2018年的財報,也開了發布會,營收近3000億,凈利潤337億,均增長了20%以上,銷售額破6000億,同比漲了14.5%,全國商品房占有率達到4.05%。而凈負債率只有30%,遠遠低于同行業水平,甚至只是行業水平的三分之一。

                      去年年底,萬科還在要死要活的喊著活下去,但看2018年的業績,不但生存沒有問題,甚至活得還挺好。郁亮解釋稱,說我們喊活下去不是說就真的快活不下去了,萬科是危機感驅動的公司,不是危機驅動的公司,那意思就是說我們總在考慮最壞的時候,而并不意味著真是讓自己掉進坑里。所以顯然又應了那句話,會哭的孩子有奶吃,萬科越是哭窮,這日子過的越好。

                      那么作為房地產的龍頭老大,萬科怎么看當前的市場狀況呢?其實萬科雖然業績不錯,但是他也知道房地產行業已經到了變天的時候,他們認為住房短缺的時代基本結束了,每個季度的商品房增速同比都會下滑,行業會越來越集中,說簡單點就是進入一個大魚吃小魚,小魚吃蝦米的階段,但總體上的城市化進程還未結束,房地產的規模還在,更多會體現在城市化的服務上,所以萬科一直在推動公司的轉型,一直在強調自己不要做開發商了,而要做城市服務提供商。

                      房地產已變,萬科對樓市的幾大判斷!_2

                      比如萬科在深圳積極參與城中村改造,在60個村子拿了10萬間房,然后重新規整,讓出租房品質更高。這是一個典型的二房東模式,還有他的長租公寓,覆蓋35個城市,6萬間的規模,出租率達到92%,這屬于自持物業租賃,租金收入就高達8個億,萬科物業也很有名,之前只管萬科自己的房子,現在其他人的盤他們也管,物業這塊也能一年產生100億的收入,4年增長了5倍。除了跟房子有關的,他們還干起了物流,去年收購太古冷鏈,這樣萬維物流的江湖地位也在提升。

                      萬科現在可以說是全方位布局,而不僅僅是在蓋房子,因為他們知道隨著房子越蓋越多,賣房這個生意已經越來越小,而房子上面的服務的生意會越來越大。其實這就跟汽車4S店的生意是一樣的,一開始就是賣車很賺錢,但是汽車多了,車就越來越難賣了,反而之前賣出去的車越來越多,修車,保養的錢也就越來越多。

                      中國現在房子已經過剩了,特大城市已經進入了存量房時代,二手房的銷量超過個新房,未來賣房的競爭會越來越激勵,不但同行要競爭,還要跟二手房的一個一個小業主競爭,所以這個生意正在萎縮,再加上特大城市控制人口,老齡化少子化嚴重,人口高峰過去,未來客戶其實也是個巨大的問題。

                      而二線城市更像是一場賭博,賭哪個城市會在未來的競爭中勝出,人口會增加,雖然有跡可循,但是風險也不小,而且這是一場有賠率的賭博,大概率勝出的那幾個城市,其實房子也不少了。而且房價也不低。那些有潛力的城市,則風險大得多。

                      比如我們都還記得,2010年前后,天津的增速一直就是全國領先,但從前年開始,突然就掉到了全國墊底,美其名曰擠水分,但這水分多大,需要擠多少年,現在還不得而知,F在天津人都已經不太看好本地的發展了。認為這兩年經濟確實是困難多了。而且從北京擠出的人口,也沒進入天津,更沒有進入河北,而是都去了東南沿海,北方經濟正在快速的東北化。

                      就跟樓市調控一樣,房地產商們做生意也得因城施策,在一個城市大規模搞開發,就是在豪賭這個城市的未來,之前有成功也有失敗,比如萬科最早就賭對了深圳,所以快速崛起成為行業龍頭,但也有華夏幸福這樣的,豪賭環渤海經濟而失敗的,去年不得不低價甩賣,按照買地的價格,把蓋好的房子一并賣給了萬科。

                      房地產已變,萬科對樓市的幾大判斷!

                      所以根據萬科的轉型,我們也可以做如下判斷,

                      1,大規模蓋房,賣房的日子已經一去不返了,市場進入了存量博弈階段。



                      2,供需關系開始發生變化,新房已經開始比二手房便宜,一開始會有價差,但之后慢慢也會拉低二手房價格。



                      3,開發商今年會出現大面積困難,甩賣資產會越來越多,誰有錢誰吃肉,誰缺錢誰就得割肉。



                      4,隨著開發商大規模殺進租房市場,租賃住房的供給會越來越多。買房的必要性逐漸下降,未來可能有一個矯枉過正的過程,就跟2000年之前大家都習慣租房和分房,根本就沒想過買房一樣,F在又到了周期輪回的時候。



                      5,流動性將繼續下降,無論新房和二手房,買來容易,賣出卻越來越困難。有價無市將成為常態。



                      6,萬科都知道做起了4S店的生意,沒道理國家不懂,所以國家牌4S店也即將開張,以前賣地賺錢,地賣不動了之后必然轉向收稅。所以現在千方百計,花了幾輩子積蓄囤積的房子,以后都將成為交稅的憑證。
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